辽源市紫梦香谷温泉度假综合体项目

1.项目简介

1.1项目背景

1.1.1项目简介

  温泉旅游是以体验温泉、感悟温泉沐浴文化为主题，达到温泉养生、休闲、度假为目的的旅游。温泉旅游是旅游者通过亲身体验温泉水，得到的一种感觉，一种精神的、生理的、体能的享受，是心、身、魂的升华。旅游者在体验温泉过程中所感悟的主题就是温泉沐浴文化。温泉旅游的核心是温泉沐浴文化、养生文化、休闲文化、度假文化。

  温泉综合体是现在中国温泉开发的一个主要方向。简单说温泉综合体是在搭建一个功能齐全的品质化休闲平台，构造一个温泉休闲产业聚集区，这是温泉开发模式的突破。且温泉综合体一般以温泉养生为基础、以会议酒店为重点、以休闲地产为核心的功能业态结构，也是业态创新上的一个升级。

  紫梦香谷温泉度假综合体项目拟建于辽源市西安区，依托辽源市优质的矿泉水源以及温泉资源，建设温泉小乐园、度假酒店、葡萄酒庄、矿井温泉等建筑设施。

1.1.2市场前景

  温泉服务是以温泉（含地热蒸气、矿物泥或冷泉）为载体，以沐浴、泡汤和健康理疗为主，提供参与、体验和感悟温泉养生文化的相关产品，达到休闲、疗养及度假等目的的服务。我国温泉资源丰富，有2000余处，我国先民很早就开始利用温泉的疗养价值，对于温泉的利用最早可追溯至秦汉时期。虽然我国温泉资源丰富，温泉产业规模庞大，但对温泉资源的开发和利用水平还低于日本、韩国以及欧美国家，温泉旅游发展潜力巨大。伴随温泉市场热度提升，人均消费水平也不断提高。

  面临温泉度假旅游时代来临，人们消费需求不断升级，市场竞争日趋激烈，因此温泉项目的开发方向十分重要。其中，温泉度假综合体化是温泉开发尤为重要的发展方向。在消费市场多样化的前提下，单一温泉开发不足以支撑温泉有效发展。温泉项目投资开发渐趋综合体化，融温泉、度假、酒店、娱乐、商业、餐饮、运动、地产、社区等多种业态于一体，满足消费市场对于“保健疗养、运动游乐、商务会议、休闲度假”等全方位、多层次、综合性的休闲消费需求。随着人们对旅游产品多元化体验的追求，未来温泉度假综合体化趋势将更为明显，其更广泛的客源市场和更丰富的盈利模式，将成为未来一段时期内温泉旅游开发的主流模式。

  从上世纪90年代开始，中国的温泉行业与其他行业一样，开始市场化。经过20多年的发展，中国的温泉行业，已经作为旅游行业的一个重要分支，并且逐步与地产、休闲等相关行业紧密地联系起来，温泉地产行业，也随着中国旅游市场和世界旅游市场的发展，而逐步演化、进步，在市场需求与时代发展中，逐步走向综合性较强的开发模式。

  随着大量的地产投资涌入温泉行业，单一的温泉洗浴模式，已经无法支撑投资者对投资回报的渴望，必然要多角度多层次地挖掘市场需求，进行全面综合的温泉规划，从而扩大温泉地产整体的产值，同时促进引导消费，在温泉洗浴的基础上，丰富市场的潜在消费需求，满足不同层次的消费者的不同方面的消费心理。

  2017年，辽源市以“缤纷春色游辽源”为主题，打造了“春意烂漫乌龙山、亲山近水鴜鹭湖、关东艺术音画美”等特色旅游产品，原生态的自然山水及独具特色的历史人文资源，凸显低碳绿色、生态休闲的特点，进一步提升了全市旅游市场的吸引力。同时，辽源市还新建了一批四星级公厕、整修景区道路、新建设游客咨询中心、安装闭路监控系统、建设规范停车场、种植观赏树木和花卉，不断提高景区综合服务功能，为辽源市大力发展旅游业创造了良好环境。

  紫梦香谷温泉度假综合体项目打破温泉旅游的固有模式，建设温泉、小乐园、度假酒店、葡萄酒庄、矿井温泉等，以满足不同消费者需求。可凭借辽源市地理人文等优势来协同发展，具有广阔的前景。

1.1.3项目建设的有利条件

（1）政策优势

  国务院印发的《“十三五”旅游业发展规划》中明确指出，要加快休闲度假产品开发，大力开发温泉、冰雪、滨海、海岛、山地、森林、养生等休闲度假旅游产品，建设一批旅游度假区和国民度假地。支持东部地区加快发展休闲度假旅游，鼓励中西部地区发挥资源优势开发特色休闲度假产品。加快推进环城市休闲度假带建设。

  《吉林省服务业发展“十三五”规划》指出要推动市级中心城市服务业集聚化发展。四平、辽源、延边等8个地区中心城市和长白山管委会，立足当地资源、产业优势和城市发展，整合服务业资源，优化服务业发展空间，大力培育建设商贸物流、旅游休闲、文化教育、健康养生、金融商务、研发及广告创意等各类服务业集聚区、园区。大力推进集聚区、园区建设，优化同类型、关联度高的服务业企业和要素合理集聚，发挥好中心城市对周边县（市、区）服务业发展的辐射带动作用。

（2）旅游资源优势

  辽源市风景秀丽，具有极深的文化底蕴。著名景点有龙首山、辽河源、鴜鹭湖、皇家鹿苑、盛京围场、辽源国家矿山公园博物馆、福寿宫（魁星楼）、弥陀寺、静安寺、东北袜业园、东辽河景观带、东辽民俗博物馆、道河马记鹿茸轧制基地等，辽源市还有中国农民画之乡、中国琵琶之乡的美称。辽源市丰富的旅游资源每年都能吸引大量游客前往。

（3）区位交通优势

  辽源区位条件较好，交通十分便捷。国道303线、四梅铁路贯穿全境，辽西铁路、伊辽高速、营梅高速、吉草高速、辽西高速、辽长铁路已经建成，伊开高速二期、集双高速辽源段开工，辽源机场项目前期工作启动，四松电气化铁路加速推进。辽源公路建设规模和速度位居吉林省前列，也是吉林省历史上第二个拥有高等级正规外环公路的城市。辽源被吉林省人民政府授予“高速公路建设先进市”，交通四通八达十分便利。

  辽源地处吉辽两省结合部，到长春只需一小时、到沈阳也只需两小时，具有较大城市客源市场，为辽源市旅游业发展创造了有利条件，提供了广阔空间。

1.2项目建设内容及规模

1.2.1产品方案及规模

  本项目拟占地2万平方米。

1.2.2项目建设内容

  本项目主要建设温泉小乐园、度假酒店、葡萄酒庄、矿井温泉。

1.3项目总投资及资金筹措

1.3.1项目总投资

项目总投资15000万元，其中建设资产投资12000万元。

    表1： 项目总投资汇总一览表              单位：万元人民币

1.3.2资金筹措

  企业自筹

1.4财务分析及社会评价

1.4.1主要财务指标

  项目建成后，年营业收入12990万元，利润4290万元，投资回收期4.5年（税后,含建设期1年），投资利润率29%。

    表2： 主要财务效益预测指标一览表

    说明：表中“万元”均为人民币

1.4.2社会评价

  该项目抓住了温泉旅游发展的新方向，将搭建一个功能齐全的品质化休闲平台，解决辽源市周边300公里内度假旅游问题。该项目覆盖沈阳、长春、四平、通化等城市，不仅可以促进辽源市的旅游与经济的发展，还可以带动辽源市周边城市的旅游消费，从而近一步完善了吉林省旅游消费的结构。

1.5合作方式

  合资合作，其它方式可面议

1.6需外方投资方式

  资金，其它方式可面议

1.7项目建设地点

  辽源市西安区

1.8项目进展情况

  项目计划书已编制

2.合作方简介

2.1基本情况

  单位：辽源市经济技术合作局

  地址：人民大街易合房产

2.2概况

  辽源市位于吉林省中南部，地处东辽河、辉发河上游。地理坐标为东经124°51′22″～125°49′52″，北纬42°17′40″～43°13′40″，南北最长104公里，东西最宽82.8公里，因东辽河发源于此而得名，地理概貌为“五山一水四分田”。富庶美丽的辽源位于吉林省东南部，地处长白山余脉和松嫩平原过渡地带，被誉为东辽河畔的一颗明珠。

  辽源市的幅员面积为5140.45平方公里，城市建成区面积46平方公里。占全省总面积的2.8%。下辖东丰、东辽两县，龙山、西安两区和一个省级经济开发区，总人口130万，其中城区人口50万。其中市区（包括郊区）幅员432.37平方公里，东辽县幅员2184.4平方公里，东丰县幅员2523.68平方公里。

  辽源历史比较悠久，文化底蕴丰厚。青铜器时代就有人类活动，是满族重要发祥地之一，清代被辟为皇家“盛京围场”。1902年弛禁后设立县制，1983年升格为地级市。辽源因首开中国人工驯养梅花鹿之先河，被誉为“中国梅花鹿之乡”。国内袜业也是最大项目的东北袜业纺织工业园在辽源正式开工建设，成为“中国棉袜之乡”。以其浓郁的东北黑土地文化，亦享有中国民间文化艺术（剪纸）之乡，中国民间艺术（二人转）之乡，中国农民画之乡，中国琵琶之乡等美誉。